房地产一直是投资者追求稳定收益和长期增值的首选。然而，直接购买房地产，尤其是在世界一线城市，无论上海，北京，多伦多还是温哥华，又或者是纽约，通常需要极高额的资金门槛。同时还可能背负半生的房贷，对于普通投资者来说是压力巨大。更不用说商业地产，普通投资者几乎难以企及。不过幸运的是，房地产投资信托基金（REITs）为我们提供了一种低门槛的投资方式，让小额资金也能参与房地产市场的成长和收益。本文将带您了解如何通过REITs投资房地产、REITs如何帮助投资者获得收益，并分析加拿大三大REITs——RioCan REIT、Slate Grocery REIT和NorthWest Healthcare Properties REIT的优势与风险。

什么是REITs？REITs如何运作？

房地产投资信托基金（REITs）是通过汇集投资者的资金，由专业机构持有和管理房地产资产并将租金收入分配给投资者的一种金融工具。REITs让投资者间接持有房地产的一部分，获得相应稳定的租金收益和资产增值。依照信托管理约定，REITs通常将90%以上的税后净收入以分红形式返还给投资者。

REITs的收益来源：

1. 租金收入： REITs持有的商业地产、住宅物业等产生的租金收入是主要收益来源。
2. 资产增值： 随着房地产价值的上涨，REITs的净资产价值（NAV）也会增加。

REITs的优势：

• 投资门槛低：无需高额资金，也可参与房地产投资。
• 高分红：定期分红提供稳定现金流（5%~12%每年）。
• 流动性强：无需房产过户交易，像股票一样在交易所自由买卖。

加拿大三大REITs

在加拿大的市场中存在着很多种类的REITs，这些产品通常涵盖多个房地产子行业和地区，同时房地产市场受多种因素影响，包括利率、经济状况和政策变化。投资者在买入之前了解其具体持仓和投资策略，并考虑自身的风险承受能力。本文仅代表个人观点，不构成任何投资建议。

1. RioCan Real Estate Investment Trust (TSX: REI.UN)

加拿大最大的房地产投资信托基金之一，主要投资于零售和混合用途物业。简单来说就是购物中心商铺，仓储，商住等各种综合性物业。

• 高出租率： 截至2024年第三季度，RioCan的商业物业出租率高达97.8%。
• 租金增长潜力： 新租赁协议的租金较之前提高了约24.2%，续租租金上涨了12.6%。
• 稳定分红： 当前股息收益率为5.9%，对追求稳定现金流的投资者具有吸引力。
• 物业分布： 超过57.6%的资产位于多伦多地区，其余分布于加拿大其他核心城市，魁北克、卡尔加里和温哥华等。

2. Slate Grocery REIT (TSX: SGR.UN)

专注于美国杂货超市Grocery锚定房地产的投资信托基金。居民们都离不开的大超市都是他们出租的物业。

• 防御性资产： 专注于杂货店锚定的零售物业，这类需求稳定，具有抗经济周期的特点。
• 高股息率： 当前股息$0.10155每月（Nov.2024），对追求被动收入投资者极具吸引力。
• 租金增长空间： 当前平均租金为每平方英尺12.61美元，低于市场平均值，未来租金提升潜力可期。
• 物业分布： 覆盖美国多个州，以东部和中西部地区为主。

3. NorthWest Healthcare Properties REIT (TSX: NWH.UN)

专注于全球医疗和健康保健专业用途房地产的投资信托基金。大小医院和诊所是他们的目标客户。

• 全球多元化： 拥有覆盖多个国家的医疗设施资产组合，减少区域性经济波动影响。
• 长期租约： 租赁期限较长，确保稳定的租金收入。
• 防御性强： 医疗地产需求稳定，受经济周期影响较小。
• 物业分布： 主要分布在北美、欧洲及亚太地区，体现国际化投资布局。

对比表：三大REITs核心数据

指标	RioCan REIT	Slate Grocery REIT	NorthWest Healthcare REIT
核心领域	零售和混合用途物业	杂货店锚定零售物业	医疗保健物业
物业数量	超过190个	117个	超过230个
地理分布	加拿大六大城市	美国东部及中西部	全球多个国家（北美、欧洲等）
当前股息收益率*	5.9%	10.68%	12.0%
出租率	97.8%	94.2%	96.1%
主要优势	高出租率，稳定租金增长	防御性强，高股息率	全球多元化，抗周期性强
主要风险	区域市场集中，零售依赖	高杠杆率，估值折价	高财务杠杆，股价波动大

• *股息收益率由每月派息和NAV计算所得，每月收益率会有不同。

为什么REITs的分红可以那么高？和普通人直接投资房产有什么区别？

如果你有投资过房地产的经验，或者正在打理出租自己的房子，那么你大概可以知道一般的住房出租年化收益率大概在2%-4%。 而且需要自己花费不少的时间和精力。那么为什么REITs可以在除去管理成本后仍然分红客观，其根本原因是他们使用了多重金融工具，包括财务杠杆和债务管理，再融资等一系列方法提升收益率。而我们普通人在购买房地产时，通常最多只会用到银行贷款这一种相对比较安全的金融融资工具。所以REITs在为投资者获得高收益的情况下，也多出了很多潜在的风险。这就是我们在挑选REITs进行投资的时候，必须要仔细审视的部分。

如何选择合适的REITs进行投资？

1. 明确投资目标： 是追求高股息率，还是看重资产增值和区域经济稳定性。
2. 评估财务状况： 关注债务杠杆水平和分红可持续性，选择财务健康的公司。
3. 关注行业前景： 了解REITs所在行业的需求趋势，例如医疗地产具有较强的抗周期性，而零售地产可能面临电商竞争。如果你自己非常熟悉某个领域且有信心，那选择自己熟悉的领域，绝对是个不错的主意。

不要只看优点，重点看风险！

RioCan Real Estate Investment Trust (TSX: REI.UN)尽管其在加拿大房地产市场占有重要地位，但近期面临多重挑战：

1. 人员裁减与效率提升：

• 裁员措施： 2024年10月，RioCan裁减了约10%的员工（约50人），以提高运营效率。此举预计将产生约900万加元的重组费用，但每年可节省约800万加元的现金支出。
• 暂停新建项目： 公司暂停了新的混合用途物业建设，旨在控制成本并优化现有资产的价值。

2. 股价波动与估值：

• 股价表现： 过去五年中，RioCan的股价波动约36%，买入点和持有成本相当重要。
• 估值水平： 目前，RioCan的市盈率约为10.5倍，低于其长期平均水平，表明市场对其未来增长持谨慎态度。

3. 分红政策：

• 历史分红调整： 2021年，受疫情影响，RioCan将现金分红削减了三分之一。尽管近期财务状况有所改善，但投资者对分红的可持续性仍持观望态度。

4. 市场环境与租赁情况：

• 零售市场挑战： 尽管零售房地产市场面临电商冲击，RioCan报告其零售物业的出租率达到97.8%，显示出一定的市场韧性。
• 租金增长： 新租赁协议的租金较之前提高了约24.2%，续租租金也上涨了12.6%，表明公司在租金定价方面具有一定的议价能力。

RioCan正通过裁员和暂停新项目建设等措施应对当前的市场挑战，以提高运营效率和财务稳健性。然而，股价波动、分红政策的历史调整以及零售市场的结构性变化，仍对其未来发展构成压力。

Slate Grocery REIT（TSX: SGR.UN）尽管其投资组合具有防御性，但近期面临以下挑战：

1. 股价下跌：

• 自2022年4月以来，单位价格已下跌约33%，从约15加元降至当前的10加元左右。

2. 高债务水平：

• 截至2024年9月30日，Slate Grocery REIT的总债务约为13.6亿加元，债务权益比率为136.14%，表明财务杠杆较高。

3. 利率风险：

• 尽管94.2%的债务为固定利率，平均利率为4.4%，但持续的高利率环境可能增加再融资成本，影响盈利能力。

4. 市场估值折让：

• 单位交易价格约为账面价值的70%，表明市场对其资产价值持谨慎态度。

5. 分红可持续性：

• 当前分红收益率约为10.68%，但高收益率可能反映市场对其分红可持续性的担忧。

尽管Slate Grocery REIT拥有防御性的投资组合，但高杠杆和市场环境变化带来的财务压力可能影响其未来表现。

NorthWest Healthcare Properties Real Estate Investment Trust（TSX: NWH.UN）尽管其投资组合具有防御性，但近期面临以下挑战：

1. 财务杠杆与债务管理：

• 高杠杆率： 截至2024年9月30日，NorthWest的债务水平较高，可能限制其财务灵活性。
• 债务展期与再融资： 2024年10月，NorthWest宣布已延长部分2025年到期债务的期限，并推进资产处置策略，以应对即将到期的债务并降低杠杆率。

2. 分红调整：

• 分红减少： 2024年12月，NorthWest宣布每单位分红为0.03加元，年化为0.36加元，较之前的水平有所下降，可能反映出公司在当前财务状况下的谨慎态度。

3. 市场估值与股价波动：

• 股价下跌： 过去一年中，NorthWest的股价出现显著下跌，可能受到高杠杆率和分红减少的影响。
• 估值压力： 市场对其未来增长和盈利能力持谨慎态度，导致估值承压。

4. 运营与投资组合管理：

• 资产处置策略： 为降低债务，NorthWest正在推进非核心资产的出售，以优化投资组合并改善财务状况。
• 全球多元化： 尽管公司在多个国家拥有医疗保健物业，但各地区的市场动态和监管环境可能带来运营挑战。

NorthWest Healthcare Properties REIT正面临财务杠杆高企、分红调整和市场估值压力等多重挑战。投资者应密切关注其债务管理策略、资产处置进展以及全球运营状况，以全面评估投资风险。

总结

通过投资REITs，小资金也能参与房地产市场，享受租金收入和资产增值的双重收益。然而，不同REITs的风险和收益各异。RioCan在零售地产领域具有领先地位，但需应对市场集中风险；Slate Grocery REIT的防御性资产和高股息率吸引力十足，但高杠杆水平是隐忧；NorthWest Healthcare Properties REIT的医疗资产组合稳定性强，但财务压力值得关注。

另外通过投资多元化REITs或者平衡型相关ETF，适合单边风险厌恶型投资者。如果不能把风险消除，那就把风险分散。又或者使用定投的方式，定期分批将自己的资金投入到目标REITs或ETFs中。平衡型产品可以了解以下REITs和ETF：

• Canadian Net REIT (NET.UN.CA)
• iShares S&P/TSX Capped REIT Index ETF (XRE.CA)
• BMO Equal Weight REITs Index ETF (ZRE.CA)

几乎所有的REITs都适用于加拿大税务Registered Account RRSP，RESP，RRIF，TFSA。投资者在选择REITs时，应根据自身的风险承受能力和投资目标，综合考虑分红收益、资产质量和行业前景，从而做出明智的决策。

我个人建议使用加拿大的 WealthSimple 平台，定期分批投资优质的 REIT 或 ETF 产品。这种方式可以有效地将持有成本长期摊平，既避免了错失市场良机的遗憾，也无需担忧在高位入场的风险。WealthSimple 支持TFSA等免税账户并提供全免交易手续费的服务，无论是股票、信托还是 ETF 的买卖，均不收取手续费。因此，即使是频繁的小额定投，也无需担心高昂的交易费用对收益的影响。

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